Preis-Leistungs-Verhältnis als Maß für den Wohnimmobilienwert

Das Preis-Leistungs-Verhältnis gibt den Kreditbetrag im Verhältnis zum Einkommen des Kreditnehmers an. Es gibt viele Variablen, die sich auf die Immobilienpreise auswirken, und einige der Schwankungen der Preise im Zeitverlauf können auf Änderungen dieser Variablen zurückgeführt werden. Da die meisten Häuser jedoch mit Kreditgeberfinanzierung gekauft werden und die Kreditgeberfinanzierung an das Einkommen gebunden ist, ist das Preis-Leistungs-Verhältnis die beste Messgröße für die Bewertung der langfristigen Entwicklung der Immobilienpreise. Das Preis-Leistungs-Verhältnis muss nicht inflationsbereinigt werden, da sowohl die Preise als auch das Einkommen mit der allgemeinen Inflationsrate steigen werden. Die meisten Schwankungen der Quote beruhen auf Änderungen der Finanzierungsbedingungen, insbesondere der Zinssätze, und natürlich auf irrationalem Überschwang.

Die Great Housing Bubble verzeichnete ein beispielloses Preis-Leistungs-Verhältnis, da die Zinssätze auf historischen Tiefstständen lagen und der Einsatz exotischer Finanzmittel einschließlich negativer Tilgungsdarlehen auf historischen Höchstständen lag. Gemessen an den historischen Normen für das Verhältnis von Immobilienpreis zu Einkommen war die Preisinflation erstaunlich hoch. In Märkten, in denen das Blasenverhalten nicht vorherrscht, bewegen sich die Preis-Einkommens-Verhältnisse zwischen 2,3 und 2,8. In Blasenmärkten besteht die Tendenz, höhere Quoten beizubehalten, und die Spanne über die Zeit ist viel größer. Ein Verhältnis von weniger als 3 wird im Allgemeinen als erschwinglich angesehen.

In Blasenmärkten sind Verhältnisse von 3 bis 4 so erschwinglich wie sie nur sein können. Alles, was größer als 4 ist, belastet das Familienbudget und ist im Allgemeinen ein Zeichen für einen aufgeblasenen Markt. Kennzahlen über 5 gelten als sehr unerschwinglich und neigen zu hohen Ausfallquoten, da sie in der Regel durch exotische Finanzierungen gekennzeichnet sind. Das Preis-Leistungs-Verhältnis in der Blase der frühen 90er Jahre in Kalifornien überschritt 6 nicht, da die Zinssätze höher waren und negative Tilgungsdarlehen nicht allgemein verfügbar waren. Während der großen Immobilienblase stieg das nationale Verhältnis von Hauspreis zu Einkommen um 30% von 4,0 auf 5,2. Dies bedeutet, dass 30% mehr Schulden mit dem gleichen Einkommen bedient werden. Ein Teil dieser gesteigerten Fähigkeit, Schulden zu bedienen, ist auf niedrigere Zinssätze und exotische Kreditbedingungen zurückzuführen, und ein Teil der Zunahme ist darauf zurückzuführen, dass die Menschen sich entschieden haben, größere Schulden aufzunehmen, weil sie irrationalerweise immer höhere Immobilienpreise in Verbindung mit lockeren Kreditvergabestandards erwarteten, die dies ermöglichten die Bevölkerung, um diese Schulden zu übernehmen. Die nationalen Trends waren gering im Vergleich zu den rasanten Aktivitäten der Blasenmärkte in Kalifornien, wo sich das Verhältnis von Hauspreis zu Einkommen in den meisten Märkten verdoppelte.

Käufer wurden nie gezwungen zu kaufen; es war immer eine Wahl. Während der Markterholung konnten gierige Käufer, die von steigenden Preisen motiviert und von lockeren Kreditstandards angetrieben wurden, Preise auf lächerliche Niveaus bieten. Die exotische Finanzierung war nicht das Ergebnis hoher Preise; es war die Ursache für hohe Preise. Die Kreditgeber waren daran interessiert, diese Produkte anzubieten, da sie das Risiko nicht eingehen. Dadurch konnten sie das Transaktionsvolumen hoch halten und so Geld verdienen. Bis Ende 2007 hatte sich das Marktgleichgewicht von Verkäufern zu Käufern verschoben. Die einst gierigen Käufer wurden zu verzweifelten Verkäufern: Ihre Träume von Reichtümern aus ständiger Wertschätzung waren in Trümmern. Viele mussten verkaufen, weil sie ihre Hypothekenzahlungen nicht leisten konnten. Diejenigen, die daran festhielten, waren Hausbesitzer, deren Einkommen zu 50% oder mehr auf die Rückzahlung eines Vermögenswerts abzielte, dessen Wert sank. Es war keine Reihe von Umständen, die man beneiden musste.

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Source by Lawrence D Roberts

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