Preismessungen von Wohnimmobilienmärkten

Es gibt kein perfektes Maß für eine breite Finanzmarktaktivität, und Immobilienmärkte sind eine der am schwierigsten genau zu messenden. Es gibt eine Reihe von Methoden zur Messung von Preisen und Preisänderungen auf den Wohnimmobilienmärkten. Dazu gehören der Medianpreis, der Medianpreis pro Quadratmeter und die Case-Shiller-Indizes.

Märkte für Aktien, Anleihen und andere Wertpapiere sind die am häufigsten berichteten und gemessenen Finanzmärkte. Es ist relativ einfach, die Aktivität auf diesen Märkten zu messen, da alle Verkäufe an wenigen zentralen Börsen erfasst werden und die "Produkte" einheitlich sind (ein Lagerbestand entspricht dem anderen). Im Gegensatz dazu sind Immobilienmärkte viel schwieriger zu bewerten. Immobilientransaktionen werden an Tausenden von Standorten im ganzen Land in die öffentlichen Aufzeichnungen aufgenommen. Eine organisierte Datenbank dieser Aufzeichnungen zu führen ist eine so entmutigende Aufgabe, dass die Rechtstitelversicherungsbranche diese Verantwortung als Teil ihres Geschäftsmodells übernommen hat und viele Menschen sich der mühsamen Aufgabe widmen, diese Aufzeichnungen täglich zu beschaffen und zu organisieren. Immobilien haben nicht die Einheitlichkeit von Aktien oder anderen Finanzinstrumenten. Jede Immobilie hat einzigartige Eigenschaften, die sie von allen anderen Eigenschaften unterscheiden, was Vergleiche ähnlicher Art sehr schwierig macht.

Die geografische Lage hat einen großen Einfluss auf den Wert von Immobilien. Selbst wenn zwei Eigenschaften mit identischen physikalischen Eigenschaften gefunden werden könnten, können die Werte dieser Eigenschaften je nach Standort erheblich variieren. Im Idealfall würde ein Marktmaß die Veränderungen der Verkaufspreise identischer Vermögenswerte oder im Falle eines Index einer Gruppe ähnlicher Vermögenswerte erfassen. Die Einzigartigkeit von Immobilienvermögen macht es schwierig, Standardmaße für die Berichterstattung zu verwenden, die auf anderen Finanzmärkten verwendet werden.

Aufgrund der Probleme der Einheitlichkeit und Variabilität von Vermögenswerten aufgrund des Standorts werden Immobilienmärkte in der Regel anhand einer Art von Medianpreisen über ein bestimmtes geografisches Gebiet gemessen. Der Median ist ein statistisches Maß für die zentrale Tendenz, wobei die Hälfte der Datenpunkte oben und die Hälfte der Datenpunkte darunter liegen. In einer Liste mit 5 Zahlen, die nach Größe sortiert sind (100.000 $, 200.000 $, 300.000 $, 500.000 $, 900.000 $), wäre die dritte Zahl in der Liste (300.000 $) der Median, da sie zwei größere und zwei größere Zahlen hat kleiner. Der Median (300.000 USD) wird anstelle des Durchschnitts (400.000 USD) verwendet, da einige sehr teure Immobilien den Durchschnitt erheblich erhöhen können und die resultierende Zahl nicht den Großteil der Preisaktivität auf dem Markt darstellt.

Eines der Probleme bei einem Median als Maß für Wohnimmobilienpreise ist die Verzögerung zwischen dem tatsächlichen Auftreten eines Höchst- oder Tiefstwertes und dem Zeitpunkt, an dem sich dieses Hoch oder Tief im Index widerspiegelt. Zu Beginn eines Marktrückgangs weist das untere Ende des Marktes einen dramatischeren Volumenrückgang auf als die Spitze des Marktes. Dies führt dazu, dass der Median auf künstlich hohen Niveaus bleibt, die nicht die Preisgestaltung einzelner Immobilien auf dem Markt widerspiegeln. Mit anderen Worten, eine Zeitlang sehen die Dinge besser aus, als sie sind. Zu Beginn einer Marktrallye nimmt das Transaktionsvolumen am unteren Ende des Marktes zu, wenn zunächst die Kette der Aufwärtsbewegungen neu gestartet wird. Während dieser Zeit können sich die Preise einzelner Objekte nach oben bewegen, aber da das hohe Transaktionsvolumen am unteren Ende liegt, wird sich der Median tatsächlich nach unten bewegen.

Der Median ist ein gutes Maß für die allgemeine Preisaktivität auf dem Markt, weist jedoch eine erhebliche Schwäche auf: Er zeigt nicht den Wert an, den Käufer auf dem Markt erzielen. Die auf dem Land gebauten Häuser oder Strukturen machen in den meisten Märkten den größten Teil des Immobilienwertes aus. Diese Strukturen verschlechtern sich im Laufe der Zeit und erfordern eine routinemäßige Wartung, die oft aufgeschoben wird. In Zeiten des Wohlstands renovieren viele Menschen ihre Häuser, um einen Mehrwert zu schaffen und ihre Lebensbedingungen zu verbessern. Die Auswirkungen von Verschlechterungen und Renovierungen einzelner Immobilien spiegeln sich nicht im mittleren Wiederverkaufswert wider. Außerdem gibt es zum Zeitpunkt des Verkaufs häufig Käuferanreize, die den erfassten Verkaufspreis im Verhältnis zu den tatsächlichen Kosten für den Käufer aufblähen. Diese Käuferanreize verzerren auch den Median des Verkaufspreises als Wertmaßstab.

Viele Datenberichterstattungsdienste messen, erfassen und melden die durchschnittlichen Verkaufskosten pro Quadratmeter, um das Problem der Bewertung zu lösen, was Käufer für ihr Geld bekommen. Wenn die Menschen beispielsweise in einem rückläufigen Markt beginnen, viel größere Häuser an der Grenze der Erschwinglichkeit zu kaufen, würde der generische Median-Verkaufspreis unverändert bleiben, aber da Käufer viel größere Häuser für das gleiche Geld erhalten, sind die durchschnittlichen Kosten pro Quadratmeter würde entsprechend zurückgehen. Dies macht die durchschnittlichen Kosten pro Quadratfuß zu einem überlegenen Maß für die Erfassung qualitativer Veränderungen der Hauspreise; Diese Messmethode erfasst jedoch nicht die relative Qualität der gekauften Quadratmeter, sondern nur den dafür bezahlten Preis. Hochwertige Oberflächen können einen höheren Quadratmeterpreis rechtfertigen. Es gibt keine Möglichkeit, den Einfluss der Oberflächenqualität auf die Eigenheimpreise objektiv zu bewerten. Das Hauptproblem bei der Verwendung der durchschnittlichen Kosten pro Quadratmeter zur Preismessung besteht darin, dass sie keine mit den Verkaufspreisen vergleichbare Zahl liefert, da sie durch Quadratmeter geteilt wurde, und sie nicht allgemein gemessen und berichtet wird.

Um einige der Schwächen des generischen Median-Verkaufspreises als Maß für den Marktwert zu beheben, entwickelten Karl Case und Robert Shiller die Case-Shiller-Indizes zur Messung von Markttrends. Dieser Index misst die Preisänderung bei Wiederholungsverkäufen. Es löst fast das Dilemma der Preisgestaltung für gleichartige Eigenschaften. Diese Indizes erfassen zwar die Preisbewegungen einzelner Objekte deutlich besser als der generische Median des Verkaufspreises, berücksichtigen jedoch nicht die Wertschöpfung durch Renovierung und Verbesserung. Um dieses Problem anzugehen, gewichtet der Index extreme Preisänderungen weniger, wenn der Ausreißer eine signifikante Renovierung ist. Kommt es jedoch zu einer marktweiten Sanierung von Immobilien, wie dies in vielen Märkten während der Großen Immobilienblase der Fall war; dies führt zu einer Verzerrung des Index. Die anderen Schwächen der Case-Shiller-Indizes betreffen, wie und wo sie gemeldet werden. Da es sich eher um einen Index der relativen Preisänderung als um ein direktes Preismaß handelt, wird der Index als willkürliche Zahl basierend auf einem Basisdatum angegeben; Daher sind die Zahlen für die Bewertung der aktuellen Preise nicht hilfreich. Der Index ist auch auf 20 große Ballungsräume in den Vereinigten Staaten beschränkt. Die großen geografischen Abdeckungsgebiete sind erforderlich, um genügend Wiederholungsverkäufe zu erzielen, um einen glatten Index zu erstellen. Die breite, aber begrenzte geografische Abdeckung erfasst Preisänderungen in kleineren Märkten nicht. Da der Case-Shiller-Index auch ein Maß für die Preisänderungen des gleichen Hauses ist, umfasst er keine neu gebauten Häuser. Kein Maßstab ist perfekt, aber der Case-Shiller-Index ist der beste zur Messung historischer Preisbewegungen, da seine Methodik auf wiederholte Verkäufe derselben Immobilie ausgerichtet ist.

Die Große Immobilienblase war eine Vermögensblase von beispiellosem Ausmaß. Zwischen 2000 und 2006 stiegen die Eigenheimpreise landesweit um 45 %, und in Kalifornien stiegen die Eigenheimpreise um 135 %. Wäre dieser erstaunliche Preisanstieg mit einer Zeit hoher Inflation zusammengefallen, so wäre dies möglicherweise kein Hinweis auf eine Preisblase, sondern lediglich auf den allgemeinen Preisanstieg aller Waren und Dienstleistungen; jedoch war die Inflation in diesem Zeitraum niedrig. Die inflationsbereinigten Preiserhöhungen betrugen landesweit 23 % und in Kalifornien 100 %. Es gab keine große Verbesserung in der Qualität der Häuser, die die höheren Preise rechtfertigte. Obwohl einige Hausbesitzer kosmetische Verbesserungen vornahmen, blieb die überwiegende Mehrheit der Häuser in dieser Zeit unverändert, und viele verschlechterten sich mit zunehmendem Alter. Wiederverkaufshäuser wurden keinem Herstellungsprozess unterzogen, bei dem der Wert des Endprodukts erhöht wurde. Während der Blase wurde wenig wirklicher Reichtum geschaffen, nur eine vorübergehende Übertreibung des Wertes.

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Source by Lawrence D Roberts

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