Zum Verkauf durch den Eigentümer: Off MLS Listing ist ein riskantes Geschäft

Seit 2013 gibt es eine Zunahme von Verkäufern, die Immobilien vorverkaufen und sie aus den Multiple Listing Services (MLS) herausführen. Core Logic berichtete, dass im Jahr 2013 53 % der in den USA durchgeführten Immobilientransaktionen nicht in der MLS gelistet waren. Die meisten Verkäufer besitzen keine Immobilienlizenz und dürfen das MLS – das Standardportal für einen lizenzierten Immobilienmakler – nicht nutzen. Obwohl die Agenten des Käufers bereit sind, mit Angeboten zum Verkauf durch Eigentümer (FSBO) zu arbeiten, ist es ihnen nicht gestattet, dem Verkäufer Ratschläge zu erteilen oder Zugang zu Marketing zu erhalten.

Verkäufer, die einen FSBO auflisten möchten, verlieren möglicherweise Zehntausende von Dollar an realem Marktwert einer Immobilie, insbesondere wenn sie Immobilien ohne aktuelle Bewertung oder aktuelle Marktforschung auflisten. Häufig listet ein Verkäufer einen FSBO auf der Grundlage des Verkaufspreises des Hauses eines Nachbarn auf, der die beste Wahl für eine vergleichbare Immobilie sein kann oder nicht. Ein Immobilienmakler vor Ort listet laufend Immobilien in seinem regionalen Verkaufsgebiet auf und bietet am besten einen Marktvergleich in den von ihm betreuten Quartieren. Denken Sie daran, dass Steuerbescheide, obwohl leicht verfügbar, nicht das beste Instrument sind, um den wahren Marktwert einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt zu ermitteln.

Eine Nuance bei FSBO-Verkäufen, die Verkäufern eine Pause geben sollte, ist die Tatsache, dass ein erfahrener Käufermakler bei einer FSBO-Immobilientransaktion die Oberhand behalten kann. Wieso den? Der Verkäufer ist möglicherweise nicht mit staatlichen Gesetzen und Treuhandgesetzen und/oder Auswirkungen von Vertragsfragen vertraut, die während der Verhandlungen auftauchen. Selbst wenn ein Anwalt einen Immobilienvertrag für eine Immobilie erstellt, kann das Endergebnis eines Immobilienverkaufs zum Verkauf durch den Eigentümer (FSBO) aufgrund einer Vielzahl von Problemen aufgehalten werden. Erfahrene MAKLER wissen, wie man diese Hindernisse schnell umgeht und eine Immobilientransaktion auf Kurs hält.

FSBO ist nicht gleich dem Werbepotenzial eines REALTORs

Die Zusammenarbeit mit einem professionellen REALTOR lohnt sich unter diesen Umständen. Ein FSBO hat begrenzte Möglichkeiten für das Marketing und wird immer stärker von Web-Immobilienportal-Sites wie Zillow.com abhängig. Mit einem erfahrenen Makler ist die Werbedurchdringung für eine Immobilie weitaus höher. Zum Beispiel liste ich meine zum Verkauf stehenden Immobilien in Williamsburg, Virginia auf vier MLS-Websites auf. Dies gibt meinen Verkäufern einen umfangreichen Abdeckungsbereich, so dass andere Agenten das Angebot sehen können und Käufer auf der MLS es auch sehen können. Meine MLS-Inserate werden auch auf Realtor.com neu veröffentlicht, das der National Association of Realtors gehört und auch eine seriöse Website in der Branche ist.

Mein Broker, Coldwell Banker Traditions, verfügt auch über einen Listing-Mechanismus auf seiner lokal ansässigen Website, auf dem meine Kundenimmobilien eine hervorragende Sichtbarkeit erhalten. Nicht alle REALTORS listen Immobilien so häufig im Web auf. Fragen Sie daher bei einzelnen Immobilienmaklern nach spezifischen Informationen über Werbung, die für Kundeneinträge über MLS und andere Orte im Web bereitgestellt wird.

Es gibt andere Nachteile, Immobilien ohne einen Agenten aufzulisten. Wenn der Eigentümer eine Ausstellung mit einem potenziellen Käufer verpasst, verpasst er möglicherweise die Gelegenheit, eine Immobilie vollständig zu verkaufen. Für Immobilienverkäufe in meinem Gebiet, Südost-Virginia, ist es einem Eigentümer nicht gestattet, von der Virginia Association for Realtors (VAR) erstellte Rechtsformen zu verwenden, es sei denn, sie sind lizenziert. Immobilienformulare unterliegen dem formellen Urheberrecht des VAR und sind nur für die Verwendung durch die Mitgliedschaft sanktioniert. Dadurch entsteht für den Verkäufer ein weiterer deutlicher Nachteil bei der Transaktion. Rechtsformen neu erstellen zu müssen ist nicht nur zeitaufwendig, sondern kann auch die Kosten für einen Anwalt erhöhen.

Neben einigen der offensichtlicheren Vorteile einer Listung bei einem lizenzierten Immobilienmakler gibt es auch ein weit verbreitetes Missverständnis, dass die Inanspruchnahme eines Immobilienanwalts gegenüber den Provisionen der Zahlstellen Geld spart. Der Verkäufer muss weiterhin die Maklergebühren des Käufers zahlen (die je nach Bundesland und Art der Immobilientransaktion variieren). Alle FSBO-Kaufverträge müssen mit einem Anwalt erstellt und abgeschlossen werden. Der Verkaufsprozess beinhaltet, dass der Käufer den Vertrag liest und Änderungen vornimmt. Der Anwalt überarbeitet den Vertrag entsprechend und wird bei Abschluss vorgelegt. Anwälte in Virginia verlangen für die Erstellung eines Originalvertrags (meiner Erfahrung nach) weit mehr als die Provision auf der Verkäuferseite – in den meisten Fällen. Verkäufer, die es alleine schaffen wollen, sollten ernsthaft in Erwägung ziehen, dass die Anwaltskosten je nach Anzahl der benötigten Rechtsformen, Länge der Verhandlungen und zusätzlichen Vertragsanforderungen möglicherweise teurer und weitgehend unberechenbar sind.

Verkäufer müssen auf den FSBO verzichten und in einem Immobilienmarkt, der in vielen Regionen der USA definitiv in Bewegung ist, schlau werden. Die Preise tendieren im Markt 2014 höher und die Lagerbestände sind in vielen Märkten niedrig. Verkäufer benötigen daher heute mehr denn je fachkundige Beratung bei der Preisgestaltung von Immobilien zum aktuellen Marktwert. Zusätzlich zu potenziellen Gewinnverlusten aus dem Verkauf von Eigenheimen kann der Verkäufer leicht auf rechtliche und vertragliche Probleme stoßen, die möglicherweise nicht schnell gelöst werden können. Schlimmer noch, diese Angelegenheiten können zu spät geregelt werden, um die Fristen für bestimmte Darlehen wie FHA und USDA einzuhalten. Wenn der Verkäufer nicht weiß, was er tut und Fristen nicht beachtet werden, kann dies dazu führen, dass der Käufer einen Kredit verfällt. Im Gegenzug verliert die Immobilie einen guten Käufer und wertvolle Zeit am Markt.

Seien Sie weise und gehen Sie kein riskantes Geschäft ein – listen Sie eine Immobilie aus der MLS oder ohne einen lizenzierten Agenten auf. Aus verschiedenen Gründen ist es am besten, sich von einem lizenzierten Agenten vertreten zu lassen. Die Hauptgründe sind: Der Verkäufer wird fachkundig beraten, wird die Immobilie wahrscheinlich früher verkaufen und die Immobilie wird einen marktgerechten Preis erzielen. Sag nein zu FSBO. Suchen Sie stattdessen einen kompetenten Immobilienprofi in Ihrer Region auf, um sich zu beruhigen.

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Source by Elaine VonCannon

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